2025년 주택 시장, 공급 감소와 미분양 증가의 그림자

2025년 4월까지 주택 시장은 공급 지표의 동반 하락과 미분양 주택 증가라는 어려운 상황에 직면했습니다. 인허가, 착공, 준공 모두 감소세를 보였고, 특히 다 지어진 후에도 팔리지 않는 "악성 미분양"은 12년 만에 최고치를 기록하며 시장의 불안정성을 드러냈습니다.

주택 공급 3대 지표의 동반 하락

올해 4월까지 주택 인허가는 2만 4026가구로 전년 동기 대비 22.6% 감소했습니다. 수도권은 5.8% 감소에 그쳤지만, 지방은 38.5%나 급감하며 지역 간 격차를 보였습니다. 1~4월 누계 인허가 역시 9만 14호로 전년 동기 대비 12.2% 줄었습니다.

주택 착공 역시 부진한 모습입니다. 4월 착공은 2만 5044가구로 전월 대비 81.8% 증가했지만, 1~4월 누계는 5만 9065가구로 전년 동기 대비 33.8%나 감소했습니다.

주택 준공(입주)은 4월 3만 5107가구로 전월 대비 34.4% 증가했지만, 1~4월 누계는 13만 9139가구로 전년 동기 대비 9.8% 감소했습니다. 특히 아파트 준공은 7.1%, 비아파트 준공은 34.3%씩 각각 줄어, 비아파트 시장의 어려움이 더욱 두드러졌습니다.

이처럼 인허가, 착공, 준공으로 대표되는 주택 공급 지표들이 일제히 하락하면서, 향후 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있습니다.

분양 시장 위축과 악성 미분양 증가

주택 공급 감소와 더불어 분양 시장 역시 위축되는 모습입니다. 4월 분양은 2만 214가구로 전월 대비 133.8% 증가했지만, 1~4월 누계는 4만 1685가구로 전년 동기 대비 41.0%나 감소했습니다.

특히 심각한 문제는 준공 후에도 팔리지 않아 "악성 미분양"으로 분류되는 주택이 급증하고 있다는 점입니다. 4월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만 6422가구로 전월보다 5.2% 증가하며, 2013년 8월 이후 약 12년 만에 최고치를 기록했습니다. 악성 미분양은 2023년 8월부터 20개월 연속 증가세를 이어가고 있습니다.

악성 미분양의 83%인 2만 1897가구가 지방에 집중되어 있으며, 대구가 3776가구로 가장 많고, 경북(3308가구), 경남(3176가구), 부산(2462가구) 등이 뒤를 이었습니다. 이는 지방 주택 시장의 침체를 반영하는 것으로 풀이됩니다.

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주택 매매 및 전월세 시장 동향

지난달 전국의 주택 매매는 6만 5421건으로 전월보다 2.7% 감소했습니다. 서울의 주택 매매는 4월 1만 2017가구로 3월보다 6.5% 줄었지만, 1월과 비교하면 2배 이상 많은 수준입니다.

4월 주택 거래 중 아파트 거래는 8029건으로 전월보다 14.1% 감소했습니다. 서울 아파트 거래량은 2월 정부의 토지거래허가구역 해제 여파로 3월에 급증했다가, 그달 토지거래허가구역을 다시 확대 지정한 뒤 4월에 감소세로 돌아섰습니다.

4월 전월세 거래는 22만 8531건으로 전월 대비 4.4% 감소했으며, 작년 같은 기간과 비교하면 6.9% 줄었습니다. 전월세 거래 중 월세 비중은 1~4월 누계 기준 60.4%로 작년보다 2.4%포인트 높아졌습니다. 이는 금리 인상 등으로 인해 전세 수요가 월세로 전환되고 있는 추세를 반영하는 것으로 보입니다.

주택 매매 동향 확인하기

 

결론 및 시사점

2025년 4월까지의 주택 시장은 공급 감소, 미분양 증가, 거래량 감소 등 여러 어려움에 직면해 있습니다. 특히 악성 미분양 증가는 건설 업계의 재정 건전성을 위협하고, 주택 시장 전체의 불안정성을 야기할 수 있습니다.

정부는 주택 공급 확대를 위한 정책적 노력을 지속하는 동시에, 미분양 해소를 위한 다각적인 방안을 모색해야 합니다. 또한 금리 인상 등 거시 경제 상황 변화에 따른 주택 시장 영향을 면밀히 분석하고, 선제적인 대응책을 마련해야 할 것입니다.

FAQ

• Q: 악성 미분양 주택이란 무엇인가요?
  • A: 준공 후에도 장기간 팔리지 않아 건설사에 재정적 부담을 주는 미분양 주택을 의미합니다. 일반적으로 "준공 후 미분양" 주택을 악성 미분양으로 분류합니다.
• Q: 주택 공급 지표가 모두 감소한 이유는 무엇인가요?
  • A: 금리 인상, 건설 자재 가격 상승, 부동산 시장 전망 불확실성 등 복합적인 요인이 작용한 것으로 분석됩니다.
• Q: 정부는 미분양 해소를 위해 어떤 노력을 하고 있나요?
  • A: 세제 혜택 제공, 공공 매입 확대, 금융 지원 강화 등 다양한 정책을 추진하고 있습니다.
• Q: 앞으로 주택 시장 전망은 어떻게 될까요?
  • A: 거시 경제 상황, 정부 정책, 금리 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 전문가들은 주택 시장 상황을 예의주시하며 신중하게 접근할 것을 권고하고 있습니다.

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